Réponse à la fondation Abbé Pierre sur la politique du logement

Dans le cadre des élections législatives, la fondation Abbé Pierre a envoyé à tous les candidat un Contrat social pour une nouvelle politique du Logement.

Bien qu'étant d'accord sur le fond et l'objectif, mais ayant quelques divergences sur la méthode et les mesures, j'ai préféré commenter et donner mon point de vue sur les 10 mesures proposés :

1. Atteindre l’objectif de 500 000 logements par an, dont 150 000 logements locatifs vraiment sociaux (hors logements intermédiaires). Assortir toute aide publique, financière ou fiscale, de contreparties sociales (fixation de plafonds de loyers et de ressources en référence à ceux du logement locatif social). Déposer, dès 2012, un projet de loi foncière visant à maîtriser la valeur des sols et à libérer les terrains à bâtir.

Si je suis entièrement d’accord sur l’objectif national, l’affirmation de l’objectif ne peut, en soi, permettre de l’atteindre. Des outils existent aujourd’hui pour tenter de maîtriser le foncier, les Etablissements Publics Fonciers, le Droit de Préemption Urbain. Les communes subventionnent souvent le prix du foncier pour pouvoir atteindre leurs besoins en logements et notamment en logements sociaux. Ces outils sont nécessaires, mais, manifestement, ils ne suffisent pas à atteindre cet objectif.

En fait, c’est la complexité et la durée des opérations immobilières qui pose problème. Négociation avec les propriétaires, promesses de vente ou d’achat avec des clauses inatteignables afin de renégocier le prix, recours abusifs sur les permis, étalement urbain versus densification peu comprise ou appréciée de nos concitoyens, rigidité, voire impossibilité pour faire coexister dans une même opération logements privés et logements sociaux, qu’ils soient en accession ou en location, voilà de nombreux freins à lever pour atteindre l’objectif d’un logement décent et accessible pour tous.

Donc en accord sur le fond, mais pas forcément avec les mêmes moyens.

2. Lancer un plan de conventionnement visant 100 000 logements à loyers accessibles par an dans le parc privé. Généraliser la taxe sur les logements vacants dans les zones de marché tendu et la rendre progressive dans le temps. Imposer le retour des investisseurs institutionnels en réintroduisant des incitations ainsi qu’une obligation d’investissement dans l’immobilier locatif résidentiel.

Décourager l’investissement privé dans le logement ne me paraît pas le moyen de faire converger l’ensemble des acteurs vers la réussite de l’objectif. Il serait plus judicieux, à mon sens, de créer une garantie de loyer nationale (sur des montants de loyers acceptables et plafonnés) pour rendre à la location de nombreux logements.

Généraliser et rendre la taxe sur les logements vacants progressive et dissuasive me semble, en revanche, une bonne contrepartie de la garantie accordée dans une logique vertueuse.

Rendre l’investissement dans la pierre plus intéressant pour les investisseurs institutionnels que l’investissement financier est évidemment un moyen de développer la solvabilité et le développement rapide d’opérations immobilières.

3. Encadrer les loyers du parc privé, notamment à la relocation, et définir les conditions de leur baisse dans les secteurs de déséquilibre excessif. Maîtriser les prix de l’immobilier à toutes les étapes de la production (réduction des coûts de construction, limitation des effets inflationnistes liés à la rémunération des intermédiaires…).

Encadrer et surtout contrôler la hausse de loyer à la relocation, semble, en effet une mesure juste si elle est correctement appliquée. Pourquoi ne pas élaborer par l’Etat à partir de statistique connues le loyer moyen au m2 acceptable en cas de relocation ? Travailler significativement à la réduction des coûts et des intermédiaires aussi.

4. Améliorer la couverture des aides personnelles au logement, maintenir leur indexation sur l’inflation et en élargir le bénéfice aux catégories de personnes fragiles qui en sont aujourd’hui exclues. Déployer un véritable « bouclier énergétique » pour les ménages modestes.

Dépenser les deniers publics sans en prévoir les sources me paraît toujours dangereux. Ce n’est pas forcément en remplaçant l’autonomie et la dignité par un Etat providence que la solution sera trouvée. Mais s’il faut rendre plus juste et plus efficace cette aide tout en éradiquant les abus, j’y suis tout à fait prêt.

En ce qui concerne le bouclier énergétique, on peut y rajouter le besoin en eau, j’y suis tout à fait favorable si cela passe par un tarif minimum pour les besoins vitaux, puis une progressivité pour le reste.

5. Généraliser le signalement précoce et obligatoire des impayés de loyers et refuser, sans délai, l’expulsion avec le concours de la force publique sans solution adaptée, tout en dédommageant les propriétaires. Créer rapidement les places d’hébergement nécessaires pour répondre aux besoins identifiés sur les territoires et mener à bien la transformation des structures en habitat individuel. Dans les communes insuffisamment pourvues de logements sociaux, réserver une offre locative sociale dans le parc privé pour les ménages défavorisés (le différentiel entre le prix du marché et celui du social devant être pris en charge par la collectivité).

Evidemment OUI ! Il faut instaurer une coopération, collaboration entre les bailleurs, les CCAS, les préfectures, afin de prévenir tous les accidents en ayant, dès les premières difficultés, la capacité d’aider à redresser immédiatement les situations. Cela permet aussi de prévoir les solutions de remplacement, bien avant les demandes d’expulsion.

Les collectivités sont déjà responsables des relogements nécessaires. Mais, elles ne pourront pas tout.

6. Éradiquer les 600 000 logements indignes en soutenant les propriétaires dans la réalisation de leurs travaux et en sanctionnant plus fortement les bailleurs de mauvaise foi.

Cela est déjà le cas dans la mienne, à travers des subventionnements (ANAH et collectivités), mais il faut aussi sanctionner fortement voire exproprier les « marchands de sommeil ».

7. Renforcer l’article 55 de la « loi SRU » en imposant aux communes une part de 25 % de logements sociaux et en adoptant des sanctions réellement dissuasives pour celles qui ne respectent pas leurs obligations de rattrapage. Systématiser l’instauration de secteurs de mixité urbaine et sociale (programmation d’une part de logements sociaux, intermédiaires et en accession sociale à la propriété, obligatoire partout où il est nécessaire de diversifier l’habitat).

Plutôt que de renforcer l’article 55 de la loi SRU sur le stock, il serait plus judicieux, y compris pour renforcer la mixité de la transformer en obligation sur le flux avec un pourcentage et des sanctions plus importantes, pourcentage et sanction établies en fonction du pourcentage de base.

8. Réformer la fiscalité immobilière (taxe foncière, revenus fonciers, plus-values immobilières) en instaurant une contribution de solidarité urbaine permettant de corriger, là où c’est nécessaire, les inégalités entre quartiers d’une agglomération ou d’une aire urbaine.

Une réforme de la fiscalité locale et donc immobilière est effectivement nécessaire, car trop ancienne et particulièrement injuste. Cela nécessitera beaucoup de courage politique, mais j’y suis prêt et favorable.

9. Relancer la rénovation urbaine dans les quartiers d’habitat populaire sur la base de nouvelles exigences : reconstruction hors site et hors ZUS de la majorité des logements démolis et renforcement de la dimension sociale des projets. Engager une action déterminée en faveur du traitement des copropriétés en difficulté et faire évoluer la législation pour prévenir leurs fragilités et leur dégradation.

Cela est d’autant plus vrai que, de nombreux locataires de logements sociaux souhaitent acquérir leur logement. Cela passe probablement par une garantie de rachat à la première demande et par une gestion « obligatoire » par un organisme social de la copropriété qu’elle soit mixte (bailleur et propriétaires) ou non. Pour celles qui sont en grande difficulté une solution nationale est, en effet, impérative.

Inciter les agglomérations, dans le cadre de la rénovation urbaine, à une meilleure répartition et harmonisation des types de logements sur son territoire est effectivement une voie d’une meilleure intégration.

10. Mettre en place des autorités organisatrices et régulatrices de l’habitat et du logement et des dispositifs d’observation à l’échelle des agglomérations et d’un périmètre plus large pour l’Ile-de-France. Contribuer à faire des personnes mal logées, et de tout citoyen, de véritables acteurs de cette politique locale.

Quel en serait le rôle, quel en serait le pouvoir ?

Plutôt qu’une autorité supplémentaire, une obligation de transparence, une consultation annuelle au niveau des agglomérations d’un observatoire du type de ceux qui suivent les délégations de services publics. Me paraît suffisant à ce stade, sous réserve que la priorité pour atteindre l’objectif de départ et les moyens cités soient bien mis en œuvre.

Vous constaterez donc que si je diverge sur quelques détails de vos propositions, je vous rejoins totalement sur la nécessité de faire du logement une priorité nationale pour éradiquer le mal logement dans notre pays.

Très cordialement,

Denis FAIST

Candidat « le Centre Pour la France »

7^e circonscription des Yvelines

Elections législatives de 2012

Maire adjoint d’Andrésy

Chargé des finances et de la communication

Délégué à la Communauté d’Agglomération des 2 Rives de Seine

Président du Syndicat de Distribution d’Eau du Confluent